Regelverk lading i borettslag og sameier

Det kan være krevende å få på plass lading for elbil i borettslag og sameier, men det er fullt mulig for alle å få på plass gode løsninger. Lademuligheter kan også øke verdien på boligen din. 

Mange styrer tror at det skal være for lite strøm eller at det er vanskelig å fordele kostnader når man etablerer ladeinfrastruktur. Dette finnes det i de aller fleste tilfeller gode teknologiske løsninger på gjennom smarte ladeanlegg.  

Elbilforeningen har fått gjennomslag for at beboere i borettslag og sameier har laderett. Dette er nedfelt i § 25a i eierseksjonsloven og § 5-11 a i borettslagsloven. Her gjennomgår vi hva laderetten betyr, og gir noen tips til hva som er lurt å tenke på.

Elbilforeningen tilbyr laderådgivning til borettslag og sameier

Trenger ditt borettslag eller sameie hjelp med å tilrettelegge for elbillading? Som Norges fremste fagmiljø på elbil og lading bistår vi styret og boligselskapet, med å tilrettelegge for en god prosess for etablering av lading av elbiler

Hva er laderett?

Laderetten gir følgende rettigheter for deg som seksjonseier og andelseier i sameie og borettslag:

  • dersom du disponerer egen parkeringsplass på eiendommen til borettslaget eller eierseksjonssameiet, så har du med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen. Samtykke kan bare nektes om det foreligger saklig grunn til det.
  • dersom du bare har rett til å parkere på eierseksjonssameiets eiendom, men uten å disponere egen plass, kan du kreve at det blir satt opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Styret skal etterkomme kravet med mindre det foreligger saklig grunn til å nekte. Styret bestemmer hvor ladepunktet skal settes opp.

I tillegg til selve lovparagrafene, så danner stortingsproposisjonen der Laderetten ble fremmet også grunnlaget for hvordan loven skal forstås.  Les hele lovproposisjonen her eller les videre for vår oppsummering av de viktigste momentene på denne siden.

Hvem tar beslutningen?

Loven gir styret i borettslaget eller sameiet beslutningsrett til å innfri laderetten. Det kan likevel være lurt å forankre ladeutbyggingen på generalforsamling eller årsmøte, slik at beboerne er informert om hva som skjer, og kan komme med innspill. Det betyr at et årsmøte eller generalforsamling ikke kan gjøre om på et styrevedtak om å innfri laderetten, men beboere kan anke inn et negativt styrevedtak.

Hvem betaler hva?

I lovproposisjonen der laderetten ble vedtatt står det at fordelinga av kostnader som kan oppstå når det skal leggjast til rette for lading, i utgangspunktet bør følgje dei alminnelege reglane i eigarseksjonslova og burettslagslov. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameigebrøken (i eigarseksjonssameige) eller fordelingsnøkkelen (i burettslag). Kostnadskrevende tiltak blir normalt finansierte gjennom ein økning i felleskostnaden. I disse forarbeidene er det også skissert nærmere hvordan man ser på fordeling av ulike type kostnader.

Har du din egen parkeringsplass, betaler du for ladeboksen og montering av denne selv. Er ladeboksen satt opp på en fellesparkering, så fordeles også den kostnaden på fellesskapet som har tilgang til å lade. Og alle betaler strømkostnaden ved egen lading, enten den står på fellesparkering eller individuell parkeringsplass

Kostnader ved eventuelle oppgraderinger av strømnettet som følge av at det etableres lading, fordeles som andre felleskostnader i borettslaget eller sameiet. Dette fordi denne typen investeringer er nyttig for alle, uavhengig av om man har bil eller ikke. For mange borettslag og sameier er det ikke nødvendig å gjøre denne typen investeringer i første omgang dersom man investerer i smarte ladeanlegg med god laststyring.

Også for ladeinfrastruktur utenom ladeboksen, slik som for eksempel kostnader forbundet med å legge elektriske kabler, er hovedregelen at kostnader fordeles på fellesskapet på samme måte som andre felleskostnader i borettslaget eller sameier. Her er det derimot åpning for at bare de som kan ha nytte av investeringen, får kostnaden. Men det er ikke bare nåværende elbilister som har nytte av at det investeres i ladeinfrastruktur. Alle som har tilgang til egen eller felles parkeringsplass nå eller i framtiden kan ha nytte av at det blir lagt til rette for elbillading, og derfor fordeles kostnaden bredt på alle disse.

I en periode har det vært tilbydere av ladeanlegg på markedet som har reklamert med tilbud om ladeanlegg der «bare de som lader, betaler». Kommunal- og regionaldepartementet har konkludert med at en slik kostnadsfordeling er i strid med loven. Kostnadsfordelingen som er beskrevet over gjelder enten man leier eller eier anlegg. Les mer om departementets lovtolkning av kostnadsfordeling her. 

Hva er saklig grunn til å nekte?

Loven åpner for at det finnes saklige grunner for et borettslag og sameie til å ikke innfri laderetten overfor sine beboere. Men styret kan ikke bruke hvilken som helst grunn for å nekte. Det er styret som må legge fram bevis på at det er umulig å få ladet bilen i fellesanlegget.

Et vanlig motargument mot elbillading i mange diskusjoner i borettslag og sameier har til nå dessuten vært brannfare. Dette til tross for at dette er grundig tilbakevist. Dette er altså ikke en saklig grunn for å nekte noen lading. Det er derimot et godt argument for å etablerer trygge ladessystemer for lading.

Kostnader er den mest aktuelle mulige grunn til å nekte. Dersom oppgraderingen blir urimelig kostnadskrevende for et borettslag eller sameie som allerede har store økonomiske forpliktelser, kan det være argument for å vente. Dette må likevel dokumenteres. Et veiledende beløp på hvor mye økonomiske forpliktelser styret i borettslaget kan ta opp på vegne av hver beboer for å innfri laderetten, er halvparten av grunnbeløpet i folketrygden, for tiden ca. 50 000 kroner. Har borettslaget eller sameiet veldig dårlig økonomi og allerede mye lån, kan det regnes som saklig grunn til å nekte også ved beløpsgrenser lavere enn dette. Elbilforeningen erfarer at etablering av ladesystemer sjelden blir så dyrt som den veiledende grensen, dersom man gjennomfører gode anbudsprosesser.

En annen grunn til å utsette at beboere får laderett på enkeltparkeringsplasser, er dersom det er prosess i gang for å investere i et større felles ladeanlegg.

Styret kan også argumentere for at selv om du har egen parkeringsplass uten lading, så har du fått laderetten innfridd ved at de har sikret tilgang til å lade bilen gjennom ladepunkter på et felles parkeringsområde. Men da må det være nok ladepunkter tilgjengelig slik at du får ladet bilen din innenfor rimelig tid.

Loven oppfordrer dessuten til fellesløsninger, og det er fornuftig at man planlegger utbyggingen av ladeinfrastruktur helhetlig i felles garasjeanlegg. Styret kan altså si nei til at du setter opp et enkelt ladepunkt som dekker ditt kortsiktige behov dersom de er en helhetlig utbygging på vei.

Råd og tips til borettslag og sameier

Å kjøpe inn ladeinfrastruktur og større ladeinfrastruktur kan være omfattende og komplisert. For å få til en vellykket prosess, har vi følgende råd:

  • Hent alltid inn flere tilbud.
  • Regn ut anleggets kostnad i et livsløpsperspektiv. Lav inngangspris er ikke nødvendigvis billigst i lengden.
  • Det lønner seg ofte å eie framfor å leie. Ta med bindingstid og hva det koster å gå ut av avtaler, dersom det velges leie- eller abonementsordninger.
  • Smart strømstyring gir muligheter for å utnytte den tilgjengelige strømmen mer effektivt. Det er ikke sikkert at strømanlegget må oppgraderes i første omgang, men det er lurt å tenke på hvordan anlegget kan oppskaleres over tid.
  • Det kan være lurt å velge ladebokssystemer med åpne, heller enn lukkede teknologiske systemer.
  • Bruk en uavhengig laderådgiver i anbudsprosessen. Elbilforeningen tilbyr derfor laderådgiving til borettlag og sameier. 

Støtte til lading i borettslag og sameier

Flere kommuner har allerede støtteordninger for ladeinfrastruktur i borettslag og sameier. Oslos støtteordning kan du lese om her